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Die Gesetzgebung sieht es vor, dass beim Kauf einer Immobilie die dazu fällige Grunderwerbsteuer in nahezu jedem Fall zu entrichten ist. Wenige Ausnahmen befreien von der Zahlung dieser Steuer wie zum Beispiel sofern es sich um ein Grundstück mit einem geringen Wert handelt (Wert liegt unterhalb von 2.500.00 €) oder aber der Käufer ist mit dem Verkäufer verwandt, verheiratet oder steht in einer Lebenspartnerschaft. Die Bundesländer bestimmen die Höhe für die Grunderwerbsteuer, sofern sich die Grundstücke in ihrem gesetzlichen Geltungsbereich befinden. In den letzten Jahren wurde die Steuer recht drastisch um 1,5 bis sogar 2 Prozentpunkte von 3% bis hin zu 5,5% erhöht. Das bedeutet also im Schnitt eine Erhöhung der Steuer um satte 40%. Mit 5,5% führt das Saarland das Ranking an. In den anderen Bundesländern beläuft sich der Steuersatz von 4,0% (beispielsweise Berlin, Bremen, Hamburg) bis hin zu 5,0%. (beispielsweise NRW, Thüringen, Hessen). Dieses verteuert naturgemäß den Erwerb einer Immobilie erheblich und spült nicht unerheblich Summen in die Haushalte der Länder. Die Grunderwerbsteuer ist in ihrer gültigen Höhe (je nach Bundesland) auf den im notariell festgelegten Kaufpreis der Immobilie durch den Käufer zu entrichten.

 

Was konkret mit der Grunderwerbsteuer erworben wird

 

grunderwerbsteuerDie Käufer einer Immobilie müssen, je nach Bundesland, den entsprechenden Steuersatz auf den festgelegten Kaufpreis des gesamten Objektes zahlen. Gegebenenfalls wird beispielsweise auch eine Darlehensverpflichtung bei der Bemessung der Steuer hinzugerechnet. Das Geld steht den jeweiligen Bundesländern zu, wobei diese es an die einzelnen Kommunen weiterleiten. Die Grunderwerbsteuer findet nur Anwendung auf Grundstücke, die sich im deutschen Inland befinden. Mit der Zahlung der Steuer sind im Grunde unterschiedliche Leistungen einbezogen wie zum Beispiel

 

  • Kauf eines Grundstücks (auch Tausch des Grundstücks)
  • Enteignung
  • Auflösungen von Gesellschaften mit entsprechendem Grundbesitz
  • Geplanter Übergang von Grundbesitz im Rahmen von Gesellschaftsverträgen
  • Übertragung von Anteilen am Vermögen (mind. 95%) einer Gesellschaft mit Grundbesitz

 

In all diesen vorgenannten Fällen wird die Entrichtung einer Grunderwerbsteuer fällig, die vom Erwerber oder Übereigner zu zahlen ist. Im Grunde unterliegen natürlich auch gewerbliche Immobilien der Steuer. Doch oftmals finden die Investoren und Gesellschaften Schlupflöcher, um mit windigen Tricks und Aktionen die Steuer auf halbwegs legalem Wege zu umgehen. Bei Privatpersonen ist diese Art und Weise nicht durchführbar, da hier die grundlegenden Voraussetzungen wie eine Gesellschaft oder ein Aktienpaket in diesem Zusammenhang nicht vorliegen. Dementsprechend ist der Gesetzgeber in der Pflicht, um diesem Zustand ein Ende zu setzen und eine entsprechende Gleichbehandlung vor dem Gesetz herbeizuführen.

 

Die Grunderwerbsteuer nicht nur für das Grundstück zahlen

 

Im Rahmen des Kaufs einer Immobilie mit dem entsprechenden Grundstück kann es durchaus zu einem unvorhersehbaren Szenario kommen. Der Käufer erwirbt ordnungsgemäß ein Baugrundstück, wobei in diesem konkreten Fall ein Bauunternehmer und ein Baubetreuer als Team aufgetreten sind. Der Betreuer veräußerte mit Einwilligung der Besitzer nun das Grundstück an die Käufer, worauf diese die entsprechende Grunderwerbsteuer nunmehr nach dem Wert des Grundstücks (notariell festgelegte so genannte Gegenleistung) entrichteten. Durch das zuständige Finanzamt wurde jedoch im Nachgang auch die auf diesem Grundstück errichtete Immobilie mit in die Grunderwerbsteuer einbezogen, wobei auch zusätzlich die Umsatzsteuer zu leisten war. Die Klage dagegen wurde zunächst pro Kläger beschieden, da hier von zeit unterschiedlichen Vorgängen auszugehen war, nämlich der Kauf des Grundstücks (vom Baubetreuer) sowie die später zu errichtende Immobilie. Das oberste Finanzgericht der Republik gab jedoch in letzter Instanz dem Finanzamt Recht. Aufgrund der Tatsache, dass der Käufer des Grundstücks bereits durch den involvierten Bauunternehmer, der mit dem Baubetreuer als Team aufgetreten war, davon ausgehen konnte, dass er sein Grundstück in einem bebauten Zustand erhalten wird, wurde dieses als ein einheitlicher Kaufgegenstand seitens des Gerichtes anerkannt. Somit unterliegt das gesamte Ensemble der Grunderwerbsteuer.

In diese Situation kann man als Käufer eines Grundstücks, respektive einer darauf errichteten Immobilie zu jeder Zeit gelangen. Daher gilt es entsprechend Vorsorge zu treffen, damit nicht auch noch das Objekt mit besteuert wird. Hier liegen unterschiedliche Möglichkeiten vor wie zum Beispiel

 

  • Klare Feststellung der aktuellen Bau – und Kaufsituation
  • Verringerung der Bemessungsgrundlagen
  • Mehrere alternative Planungen durch Bauunternehmer erstellen lassen
  • Keine frühzeitigen (rechtsverbindlichen) Vereinbarungen bezüglich der Bebauung treffen

 

In diesem Zusammenhang empfiehlt es sich oftmals, eine professionelle Beratung vorzunehmen. Kaum ein Laie dürfte in der Lage sein, die entsprechenden Umstände und Gegebenheiten, sowie die gesetzlichen Vorgaben par excellence zu kennen. Zwar ist dieses auch mit Kosten verbunden, wobei diese erheblich unter denen der möglicherweise zu leistenden Grunderwerbsteuer liegen dürften.

Trotz Erhöhung kein Ende in Sicht

In allen Bundesländern wurde die Grunderwerbsteuer im Laufe der letzten Jahre kräftig erhöht, in einigen Fällen bis zu 40%. Für den „normalen“ Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks ist dieses naturgemäß mit einem Mehr an Kosten verbunden, während die Bundesländer im Grunde als Nutznießer dastehen. Auch gewerbliche Investoren sind aufgrund so genannter Schlupflöcher in diesem Bereich nicht sonderlich betroffen, da sie diese Steuer (legal) umgehen. Dennoch ist der Trend zum eigenen Haus im Grund ungebrochen und lässt sich offenbar auch durch die Steuererhöhung nicht aufhalten. Dieses ist zum einen dem aktuell niedrigen Zinsniveau geschuldet, zum anderen aber auch dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage. Hohe Nachfrage, geringes Angebotsvolumen. Es ist zu vermuten, dass sich dieser Trend auch künftig nicht aufhalten lassen wird.

 

Eine Antwort auf Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie

  • Daniel sagt:

    Wir sind zur zeit auch in der Phase des Überlegens ob wir bauen sollten oder eine Wohnung kaufen und die Bau zinsen und die Grunderwerb steuer machen es nicht gerade leichter. Ich bin der Meinung das die Zinsen eigentlich dieses Jahr günstig sind und das sich das Bauen auszahlt. Hab ihr eventuellen einen Tipp?? Danke für den Artikel.
    LG Daniel

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