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Unter dem Begriff Bauzeitzinsen versteht man sämtliche Zinsen, die im Rahmen der Bauphase einer Immobilie anfallen – von der Errichtung des Objekts bis hin zum Einzug/zur Vermietung oder Verpachtung.

Bauzeitzinsen sind jedoch ein rein kalkulatorischer Wert und richten sich nach den vereinbarten Konditionen, die Darlehensnehmer (Bauherr) und Kreditinstitute zuvor bei der Finanzierung festgelegt hatten. Vielfach werden diese Zinsen zusätzlich zu den sonstigen Belastungen, beispielhaft laufende Mietzahlungen bis zur Fertigstellung der Immobilie, fällig. Es entsteht für diesen Zeitraum daher eine Doppelbelastung, die bereits bei der Gesamtfinanzierung Berücksichtigung finden sollte.

Üblicherweise wird das Baudarlehen nicht mit einem Mal fällig, sondern die Auszahlung erfolgt in so genannten Tranchen (Teilsummen). Je nach Fortschritt des Bauvorhabens, werden die dabei aufgewandten Beträge ausbezahlt. (Auszahlung nach dem Prinzip Zug um Zug).

Für die noch nicht ausgezahlten Teilbeträge des Darlehens werden nun so genannte Bereitstellungszinsen fällig, die sich in einer Höhe von monatlich rund 0,15 bis 0,40 % bewegen. Auch diese sind dem Bauzeitzins hinzuzurechnen. Hier bestehen jedoch durchaus Möglichkeiten, mit der Bank Gespräche zu führen, denn sowohl die Höhe der Bereitstellungszinsen als auch der Zeitpunkt des Zahlungsbeginns, können entsprechend verhandelt werden. Eine Befreiung von bis zu 12 Monaten ist hierbei durchaus vorstellbar.

Komponenten für die Bauzeitzinsen:

Zinsen für die jeweils ausbezahlten Tranchen plus Bereitstellungszinsen für den noch nicht ausgezahlten Betrag.

Welche Zahlungsoptionen bestehen für Bauherren?

Hier bestehen zwei Optionen. Zum einen erfolgt eine monatliche Zahlweise zum vereinbarten Zinssatz, zum anderen können diese Zinsen auch zum Ende der Bauphase auf das Restdarlehen aufgeschlagen werden.

Wer sich für die erste Variante entscheidet, muss sowohl die Zinsen für das Bauobjekt zahlen, als auch die monatliche Belastung der zu diesem Zeitpunkt bewohnten Wohnung tragen.

Verlängert sich geplante die Bauphase, so steigen auch die Bauzeitzinsen an. Als Folge daraus ist eine Nachfinanzierung oftmals unumgänglich und sollte daher in den Gesamtfinanzierungsbedarf mit einberechnet werden.

Berechnungsgrundlagen der Bauzeitzinsen

Eine Berechnung der Bauzeitzinsen lässt sich grob wie folgt vornehmen:

Ermittlung des Fremdfinanzierungsbedarfs:

Kaufpreis des Objekts plus sämtliche anfallende/zu erwartende Kosten minus des vorhandenen Eigenkapitals.
Bezüglich der Zwischenfinanzierung wird nach einer Faustformel die Hälfte des Darlehens zur Berechnung benötigt.

Beispiel für die Berechnung der sich daraus ergebenden monatlichen Belastung:

Formel: Darlehenshöhe : 2 x Zinssatz : 12 = monatliche Belastung

Darlehenshöhe:            100.000 Euro
Zinssatz:                      3 %

Berechnung:
100.000 : 2 x 4 % : 12 Monate = 125.00 Euro monatliche Belastung.

Hierbei handelt es sich um ein Beispiel, bei dem Tilgung und zusätzliche Zinsen nicht berücksichtigt worden sind. Die Variante, über Bauzeitzinsen zu finanzieren, erweist sich für nahezu alle Bauherren im Vergleich zur Zwischenfinanzierung als erheblich günstiger. Bei dieser Finanzierungsform werden weitaus höhere Zinsen veranschlagt, als bei den Bauzeitzinsen anfallen werden, selbst für den Fall, wenn diese 1 % oder 1,5 % betragen sollten.

Steuerliche Behandlung Bauzeitzinsen

Zunächst bleibt festzustellen, dass die gleichzeitige steuerliche Geltendmachung von Bauzinsen als Werbungs – und Herstellungskosten nicht möglich ist. Zinsaufwendungen können jedoch als Werbungskosten in Abzug gebracht werden. Kommen diese nicht zum Tragen, beispielhaft durch die Vermietung des Objekts nach Fertigstellung, so können Herstellungskosten durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden. Dieses hat der Bundesfinanzhof jüngst entschieden. Hintergrund war, dass ein Bauherr eine Immobilie zunächst mit dem Ziel errichtete, diese zu verkaufen. Im Nachgang entschied er sich um und vermietete das Haus, da sich der Verkauf nicht realisieren ließe. Aus diesem Grunde wurden die Bauzeitzinsen nicht als Werbungskosten angegeben, sondern als Herstellungskosten geltend gemacht worden.

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